近期，北京的房產(chǎn)抵押貸款市場可謂是熱鬧非凡，利率一路走低，甚至已經(jīng)卷到了2.3%的驚人數(shù)字。那么，在這個背景下，如何在北京地區(qū)辦理房產(chǎn)抵押貸款呢？今天，月亮就來為大家詳細解析一番。

目前，北京地區(qū)的房產(chǎn)抵押貸款利率分為經(jīng)營貸和消費貸兩種。經(jīng)營貸的利率相對較低，優(yōu)質(zhì)企業(yè)甚至可以申請到年化2.5%的產(chǎn)品，而消費貸的利率則在4.5%左右。

房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款的額度一般在100萬到6000萬之間，而消費貸的額度則在100萬左右。

房產(chǎn)抵押貸款的期限較為靈活，支持1年期、3年期、5年期，甚至授信10年或20年。

常見的還款方式有等額本息和先息后本，部分銀行還支持隨借隨還、循環(huán)授信和無還本續(xù)貸等靈活方式。

房產(chǎn)抵押貸款支持一次抵押和二次抵押，既可以申請抵押經(jīng)營貸，也可以申請抵押消費貸。

在征信要求方面，由于有抵押物作為保障，房產(chǎn)抵押貸款相較于純信用貸款的標準有所放寬。對于逾期記錄、信用查詢次數(shù)以及負債狀況等方面的審查，都表現(xiàn)得更為寬容。只要借款人未列入黑名單，審批通過的概率極高。

至于其他方面的要求，如收入流水、公司經(jīng)營狀況、納稅記錄以及房產(chǎn)證持有時間等，各銀行的具體要求略有差異。部分銀行在個人抵押貸款審批時，對收入流水的要求較為寬松，甚至僅需考察個人流水即可。

對于公司經(jīng)營狀況，若實際經(jīng)營不足，可以選擇個人業(yè)務路徑進行申請。而在房產(chǎn)證持有時間方面，目前政策已放寬，即便針對新房本，也能夠立即辦理抵押貸款。

1、中小微企業(yè)主及個體工商戶，常以房產(chǎn)作為抵押，以此申請資金以支持公司的日常運營與生產(chǎn)需求。

2、針對轉(zhuǎn)貸業(yè)務——即高息貸款置換為低息貸款，適用于原按揭利率超過4.5%且貸款金額超過100萬元的情況。當前市場年化利率在2.5%至3.2%之間，每年可節(jié)省1.5至2個百分點。以100萬元為例，每年可節(jié)約15000至20000元，累積十年，即可節(jié)省15萬至20萬元。

附產(chǎn)品推薦：

3、對于那些面臨資金需求或房產(chǎn)難以出售急需資金的個體，若你有資金需求，無論房產(chǎn)是否尚有未結(jié)清的按揭，房產(chǎn)抵押無疑是首選的解決方案。

4、對于信貸、小貸及網(wǎng)貸負擔沉重，還款壓力巨大的人群，可將現(xiàn)有的高息、多筆小額、年限短、額度低的債務整合為一筆房抵貸款。這樣做不僅減輕了個人的債務負擔，減少了利息支出，還提高了現(xiàn)金流，緩解了還款壓力，增強了償債能力。

5、購房時，面臨首付壓力的客戶可以考慮采用“全款再抵押”策略。在二手房買賣交易中，客戶可通過全款購買房產(chǎn)，隨后進行抵押貸款，相當于首付僅需三成。無論是購買首套或二套房產(chǎn)，這種方式都能有效節(jié)省利息、稅費，降低購房成本。

1、缺乏房產(chǎn)證的房產(chǎn)；房屋抵押貸款的基本條件之一是借款人或抵押人必須持有該房產(chǎn)的合法房產(chǎn)證。若僅擁有居住權(quán)而未取得房產(chǎn)證，則此類房產(chǎn)不得用于抵押。例如，一些農(nóng)村自建房、軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房以及小產(chǎn)權(quán)房均不符合抵押條件。

2、產(chǎn)權(quán)不明確的房產(chǎn)；

3、房產(chǎn)證登記有未成年人的房產(chǎn)；

4、其他限制情況：包括位于拆遷范圍內(nèi)的房產(chǎn)、違章建筑、受保護的文物建筑，以及因法律程序被查封、扣押、監(jiān)管或存在其他形式權(quán)利限制的房屋。這些房產(chǎn)均不具備抵押貸款的資格。

01丨年齡要求各銀行對抵押人與借款人的年齡限制各有不同，普遍的標準為：抵押人年齡介于18至75歲之間，借款人年齡則在22至70歲之間。對于年滿60歲的借款人，部分銀行要求子女共同借款，有的則僅需子女知情，而少數(shù)銀行則無需此類限制，可直接辦理。

02丨征信狀況 征信記錄與個人的逾期還款、負債狀況及信用查詢次數(shù)緊密相關：

• 查詢次數(shù)：通常情況下，一個月內(nèi)的查詢次數(shù)不應超過兩次，兩個月內(nèi)不超過四次。然而，某些銀行對此要求較為寬松，甚至不考慮查詢次數(shù)，具體情況可協(xié)商確定。

   

• 逾期記錄：在辦理抵押貸款時，銀行通常會審查近兩年的征信記錄。對逾期情況的基本要求是：兩年內(nèi)不得有三次以上逾期（即“3”），且不得累計六次逾期。但這一標準并非一成不變，部分銀行對此持有較為寬容的態(tài)度。

   

• 負債情況：征信記錄中體現(xiàn)的負債狀況，在申請房產(chǎn)抵押貸款時同樣產(chǎn)生影響。負債的審查主要關注其比例與構(gòu)成。即，申請者名下貸款的比例及其構(gòu)成需滿足銀行的要求，但不同銀行的具體標準存在差異?？傮w而言，這一要求相對寬松。

   

名下存在負債并非無法辦理貸款，只要申請者的收入流水能夠滿足銀行的風險覆蓋要求即可。例如，有的銀行要求收入流水至少覆蓋負債的一倍，而有的則要求兩倍。

1、公司執(zhí)照的重要性：公司執(zhí)照是辦理經(jīng)營貸款的核心要件。抵押經(jīng)營貸款因其額度較大、利率較低、還款方式靈活而受到企業(yè)青睞。缺乏有效執(zhí)照不僅無法享受低利率，貸款額度也將受到顯著限制。

2、銀行對公司申請抵押經(jīng)營貸款的基本要求：

成立時間：公司需成立滿6個月或一年以上。

部分銀行支持初創(chuàng)或新成立公司，接受殼公司或一紙實控，且支持抵貸不一。

企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)：公司經(jīng)營狀態(tài)須無異常，如工商行政異常、地址異?；蛏婕霸V訟等。

經(jīng)營范圍：公司經(jīng)營范圍不得涉及投資、娛樂、金融、房地產(chǎn)、煤炭鋼鐵等銀行限制類行業(yè)。

資金流水：部分銀行要求提供對公賬戶資金流水，具體情況視貸款需求而定。

3、公司常見形式及銀行受理情況：

• 新注冊公司：因缺乏經(jīng)營痕跡和證明材料，銀行普遍不予受理。

   

  新注冊公司滿3個月以上者，極個別銀行可能受理，但利率較高。

   

• 新入股公司：指直接購入一家成立滿一年以上的符合銀行要求的公司。（部分銀行可直接受理此類公司）

   

• 持股半年以上公司：

  持有一家成立一年以上公司半年以上者，所有銀行均受理。

  若公司經(jīng)營狀況良好，可能獲得更高額度貸款和更低利率。

   

• 實際控制人：

  對于家庭成員在國企或事業(yè)單位工作，不便直接持有公司的情況，可提供實際控制人聲明申請貸款。

   

  然而，接受此類情況的銀行較少，利率約為年化3%。

   

4、無公司情況下的抵押貸款辦理方法：

面對無營業(yè)執(zhí)照或無法持有公司的情況，以下幾種方式可供選擇：

• 抵押消費貸：

  適用于擁有可上市交易房產(chǎn)的個人，無需營業(yè)執(zhí)照。

  貸款可用于個人消費，審批資料簡單，一般5個工作日內(nèi)放款。

  適合上班族或需求在100萬以內(nèi)的申請者。

   

• 抵押經(jīng)營貸：

  對于資金需求量較大的情況，抵押消費貸可能不適用。

  但即便如此，仍可申請抵押經(jīng)營貸款。

  具體操作需根據(jù)個人實際情況與銀行協(xié)商。

   

方法二：巧用公司過戶實現(xiàn)抵押貸款 在名下缺乏公司的情況下，可通過將現(xiàn)有公司過戶至個人名下，或作為新股東加入他人公司，進而順利辦理抵押貸款。以下為注意事項：

• 購買一家現(xiàn)有公司并將其名下轉(zhuǎn)移至您名下，或加入他人公司成為股東，是較為推薦的策略。

  不建議新注冊公司，因為銀行在審批經(jīng)營貸款時，通常要求公司成立時間超過六個月或一年以上。

   

• 對于擬過戶的公司，一般需滿足以下條件：

  注冊時間超過一年，期間無重大變更，主營范圍與貸款申請相匹配且不涉及金融行業(yè)禁止類別，且公司無訴訟糾紛或異常情況。

此方法尤其適合上班族及雙職工家庭等無公司名下資產(chǎn)的人群。

方法三：實際控制權(quán)的巧妙運用 所謂“一紙實控”，即成為公司的實際控制人。此方法不要求借款人名下有注冊公司，只需有公司出具證明，證實借款人為實際控制人即可。

此策略尤為適合企事業(yè)單位員工，其名下不宜持有公司的情況。

方法四：抵押與借款主體分離 “抵貸不一”策略，即抵押人與借款人非同一人。若個人名下有房產(chǎn)但無公司，可選擇以他人名下公司共同借款的方式。

• “抵貸不一”可分為直系和非直系兩種形式。

  直系抵貸不一為所有銀行所接受，而非直系抵貸不一則部分銀行可以操作。

通過以上策略，即便名下無公司，借款人亦可靈活運用各類途徑，實現(xiàn)抵押貸款的目的。

在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如遇到法律問題，建議咨詢專業(yè)的法律人士。

通過以上解析，相信大家對北京地區(qū)的房產(chǎn)抵押貸款有了更深入的了解。在低利率的市場環(huán)境下，合理利用房產(chǎn)抵押貸款，不僅可以解決資金周轉(zhuǎn)的難題，還能為企業(yè)或個人帶來更多的機遇。

當然，在申請過程中，一定要做好貸前規(guī)劃，選擇適合自己的銀行和貸款產(chǎn)品，確保貸款的順利進行。