全國(guó)的土地抵押面積及抵押貸款總額在2012年雙雙創(chuàng)了新高。這在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，并不是一個(gè)可喜的現(xiàn)象。

　　4月 20日，國(guó)土資源部正式發(fā)布了《2012年中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》?！豆珗?bào)》指出，截至 2012年底，全國(guó) 84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為 34.87萬(wàn)公頃，抵押貸款總額 5. 95萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng) 15.7 %和 23.2 %。這已是連續(xù)多年的土地抵押面積和抵押貸款總額的雙增長(zhǎng)。

“在土地供應(yīng)量中越來(lái)越大占比的土地被用來(lái)抵押貸款，地價(jià)水漲船高，這最終會(huì)反映到房?jī)r(jià)上。”北京理工大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授周畢文表示。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)這一點(diǎn)的憂心不止于此，有人指出，目前以土地融資的多數(shù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和地方政府，而土地抵押面積和金額的擴(kuò)大反映出的是債務(wù)的不斷擴(kuò)大。

　　記者查閱歷年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自2009年起，土地抵押面積和抵押貸款金額就開(kāi)始呈上升趨勢(shì)。2009年全國(guó)土地抵押面積為22. 08萬(wàn)公頃，抵押貸款總額 2. 6萬(wàn)億元，此后逐年遞增，至 2012年抵押面積已達(dá) 34 .87萬(wàn)公頃，貸款總額 5 .95萬(wàn)億元，相比 2009年土地抵押面積增加了 57. 9%，抵押貸款金額增加了 128 .8%。

　　而土地抵押面積和抵押貸款雙增的背后，是愈發(fā)凸顯的地方政府在土地儲(chǔ)備與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的資金壓力。

　　“我們的土地儲(chǔ)備制度仍然沒(méi)有建立完善的土地儲(chǔ)備基金及證券化的資金保障，現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備運(yùn)行涉及拆遷、土地征收、銀行貸款等多方面，以土地抵押解決資金短缺成了必然。”湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)專家委員殷躍建指出，現(xiàn)在很多地方政府因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施欠賬太多，政府的財(cái)力不足，只好用土地去抵押貸款，然后修橋鋪路，建成后進(jìn)行收費(fèi)還貸。

　　“還有一部分土地抵押貸款是用于一級(jí)市場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)整理。地方政府在收儲(chǔ)土地時(shí)需要資金成本，這些資金成本也需要靠抵押地塊來(lái)獲取，而抵押貸款的利息最終都會(huì)核算到土地開(kāi)發(fā)成本中。”殷躍建表示。

　　而土地抵押持續(xù)雙增反映出的另一方面是金融系統(tǒng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀情緒。“土地抵押金額是由評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的，估價(jià)持續(xù)樂(lè)觀，但此類貸款中存在很多風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大抵押貸款金額和重復(fù)抵押都是有的。”南京工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理系主任、南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華分析認(rèn)為。

　　周畢文進(jìn)一步指出，土地抵押的增加可能對(duì)樓市調(diào)控效果產(chǎn)生抵消作用，“近年抵押貸款土地量增長(zhǎng)幅度高于土地供應(yīng)量增長(zhǎng)幅度，說(shuō)明土地越來(lái)越值錢，而土地的升值必然會(huì)助推房?jī)r(jià)的上漲”。

　　殷躍建亦持這一觀點(diǎn)，他認(rèn)為：房地產(chǎn)改革的深化和調(diào)控，需要細(xì)化到全產(chǎn)業(yè)鏈的每一個(gè)環(huán)節(jié)，尤其是金融環(huán)節(jié)，房?jī)r(jià)過(guò)高不能全怪開(kāi)發(fā)商。銀行在房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈里獲利多次，首先是土地收儲(chǔ)過(guò)程中地方政府的土地抵押貸款，接著是二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商也需要靠地塊貸款融資，然后是購(gòu)房者的個(gè)人貸款，這中間的金融成本最終都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。

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