現(xiàn)在這個社會大家都知道利用杠桿了，所以整體國民貸款率是越來越高，各種貸款各種搞。今天就為大家講下住房抵押貸款中要注意哪些問題?住房抵押貸款，是指貸款人以自有或者第三者的物業(yè)作為抵押。并以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其產權證向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

　　一、 住房抵押貸款中，存在房屋與土地使用權分別抵押的效力問題
 

　　財經(jīng)日歷資訊快遞貴金屬模擬交易貴金屬專家直播室集金號原油貴金屬行情軟件根據(jù)相關法律規(guī)定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押;依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權;房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

　　因此，從法律規(guī)定的角度出發(fā)，在辦理現(xiàn)房買賣過程中，銀行應要求房產所有人提供房產證和土地證，而現(xiàn)實中有許多房屋尚未取得土地使用證，而僅以房產證抵押 (即房地產單證抵押)，在實踐操作中可能存在一定風險。

　　對于房產單證抵押，最高人民法院《關于僅以房屋所有權證辦理房屋抵押登記的合同是否有效的復函》規(guī)定：“當事人之間訂立的房屋抵押擔保合同，在進行抵押登記時只提供了房屋所有權證，而未提供相應的土地使用權證的，不影響抵押擔保合同的效力。”
 

　　但是，從規(guī)避法律風險考慮，銀行應區(qū)分不同情況應對房產單證抵押問題：
 

　　1.擬抵押的房產因爭議或手續(xù)不全根本無法辦理土地使用證，則根據(jù)《擔保法》第三十七條所有權、使用權不明或者有爭議的財產不得抵押的規(guī)定，不應接受抵押;

　　2.擬抵押的房產可以辦理土地使用證，但未辦理或仍在辦理之中，則根據(jù)最高人民法院上述復函，可以接受抵押，但應要求抵押人書面承諾，設定抵押的房產擁有的分攤土地使用權證書辦理后一并追加抵押;

　　3.擬抵押的房產屬于整棟房子的部分抵押，并且整棟房子共有一本土地使用權證，貸款銀行應要求該土地使用證二并抵押。
 

　　二、 住房抵押貸款中，存在房屋與土地使用權分別抵押的問題
 

　　所謂房地產分別抵押，是指抵押人將房屋和房屋占用范圍內的土地使用權分別抵押給不同債權人，或在土地使用權抵押某一債權人后，將土地上新增的房屋或在建工程抵押給另一債權人的行為。

　　在銀行貸款實踐中，房地產分別抵押一般存在以下兩種情況：一種是銀行在辦理房地產抵押時，僅就其中的房屋或土地使用權辦理了抵押登記手續(xù);第二種是在抵押人僅將房屋或土地使用權抵押給了前一債權人之后，銀行接受了“剩余”未辦理抵押登記的房屋或土地使用權抵押。雖然房地產分別抵押有其存在的現(xiàn)實需求和客觀條件，但是，根據(jù)《城市房屋產權人產權產籍管理暫行辦法》第三條、《城市房屋權屬登記管理辦法》第六條、《擔保法》第三十六條、《城市房地產管理法》第三十一條以及《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十三條等關于房地“權利一致”和房地“同時抵押”的規(guī)定，房地產分別抵押存在抵押無效或抵押權落空的法律風險?？赡艿∮谵k理或怠于配合銀行辦理他項權證，致使貸款銀行對抵押房屋的抵押權無法落實，危及銀行貸款安全。
 

　　三、 住房抵押貸款中，存在經(jīng)濟適用房抵押的風險
 

　　在經(jīng)濟適用房期房貸款中，部分開發(fā)商為規(guī)避政府管理，虛高房價，而作為抵押物的經(jīng)濟適用房并未繳納土地出讓金，這些都會給銀行實現(xiàn)抵押權帶來風險。

　　此外，我國有些地區(qū)實行房產和土地分別管理制度，在辦理房地抵押登記時，需分別到房產管理部門和土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。因此，在上述地區(qū)，房屋所有權人并非都能及時取得相應的國有土地使用權證。

　　為了解決此矛盾，最高人民法院雖以“司法解釋”的形式認可了僅以房屋所有權證辦理房屋抵押登記的合同效力，但是，該司法解釋的法律層級過低，不利于保障有關當事人的權益。
 

　　延伸閱讀：住房抵押貸款流程

　　1.買賣雙方簽訂房屋買賣合同，約定首付款、貸款和尾款的金額;

　　2.購房人及配偶當面向銀行申請貸款，售房人及配偶到場確認;

　　3.銀行對貸款申請進行調查、審批;

　　4.購房人與銀行簽訂借款及擔保合同;

　　5.售房人將房屋產權過戶給購房人，售房人向購房人取得首付款;

　　6.購房人與銀行辦理房產抵押登記(或由其他自然人、法人為購房人提供階段性擔保);

　　7.銀行向售房人賬戶發(fā)放貸款;

　　8.買賣雙方辦理房屋物業(yè)結清，售房人向購房人取得尾款;

　　9.購房人收房，按月還款(階段性擔保情況下，購房人與銀行補辦房產抵押登記)。

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