自住房買(mǎi)房合同行文應(yīng)確保不出現(xiàn)失效的“霸王條款”；房地產(chǎn)商也應(yīng)是剛需房購(gòu)房者說(shuō)清合同文本內(nèi)容。政府部門(mén)則找來(lái)權(quán)威專(zhuān)家為合同書(shū)嚴(yán)格把關(guān)，一起頒布專(zhuān)歸屬于自住房的買(mǎi)房合同示范性文字。記者昨日從市住建委和市住保辦知道到，自住型商品房合同書(shū)將列入管控范疇，政府部門(mén)將下手對(duì)合同格式開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)，防止購(gòu)房者吃大虧。專(zhuān)業(yè)人士剖析，這將合理防止“霸王條款”出現(xiàn)，也有望扭曲房地產(chǎn)商自始至終強(qiáng)悍的“行規(guī)”。
 
同為退房 賠付額度差六倍

最近，1個(gè)自住房新項(xiàng)目由于合同文本難題，引起了市住建委責(zé)任人的關(guān)心。依照那份合同書(shū)，購(gòu)房者必須將契稅交到房地產(chǎn)商代交社保，這種錢(qián)要在房地產(chǎn)商手上免息儲(chǔ)放2年。其結(jié)果必定是房地產(chǎn)商獲益而購(gòu)房者吃大虧。不僅而且，市住保辦權(quán)威專(zhuān)家管理決策組的法律專(zhuān)家也在對(duì)當(dāng)?shù)刈宰⌒蜕唐贩康馁I(mǎi)房合同開(kāi)展評(píng)定。

“針對(duì)購(gòu)房者而言，關(guān)鍵的是公平。如今的合同書(shū)中承諾，因購(gòu)房者緣故退房需賠付總購(gòu)房款的5%，而因房地產(chǎn)商緣故，退房?jī)H需賠付1%。”一名法律專(zhuān)家說(shuō)，這類(lèi)“差六倍”的霸王條款毫無(wú)道理。“要不都1%，要不都5%，這算是對(duì)等。”

昨天下午，這場(chǎng)討論會(huì)在市住建委寫(xiě)字樓內(nèi)舉辦，針對(duì)自住型商品房的“霸王條款”。

“自住型商品房有別于一般商住樓，有政府部門(mén)出示住房保障的作用，因此，政府部門(mén)要對(duì)房地產(chǎn)商行駛管控崗位職責(zé)。”市住保辦權(quán)威專(zhuān)家組成員、對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院副教授職稱(chēng)鄭雅方說(shuō)。

“買(mǎi)房合同文本里的不科學(xué)，就是說(shuō)行規(guī)。”頭頂頭發(fā)一些花白的市住保辦權(quán)威專(zhuān)家組成員、中央財(cái)大專(zhuān)家教授易成棟始終在細(xì)讀合同書(shū)，并在一張空白頁(yè)A6紙上不斷紀(jì)錄著內(nèi)容。她說(shuō)，合同書(shū)中許多條文，都應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)商和購(gòu)房者彼此商議的。

市住建委一名律師顧問(wèn)也提議，房地產(chǎn)商出示的格式條款中，一些條文盡管被房地產(chǎn)商寫(xiě)到了合同書(shū)，但在法律法規(guī)裁定中，一般會(huì)對(duì)這種“霸王條款”開(kāi)展失效評(píng)定。“政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)管控這種失效條文，及其會(huì)在實(shí)際中危害到群眾住房保障褔?yán)臈l文。”

自住房合同將嚴(yán)于商住樓

先前，市工商局、市住建委以前聯(lián)合推出房產(chǎn)交易示范性文字。顯然，記者從一名從業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)超出30年的房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人處知道到，大部分房地產(chǎn)商會(huì)在示范性文字中“添枝加葉”，從而躲避某些自個(gè)應(yīng)負(fù)的義務(wù)。

“較大底限變小企業(yè)社會(huì)責(zé)任，這的確是行規(guī)。”那位房地產(chǎn)商責(zé)任人并不是忌諱這一難題。

現(xiàn)階段，市住建委官網(wǎng)早已發(fā)布了商住樓期房、發(fā)售的合同書(shū)示范性文字。而據(jù)市住保辦負(fù)責(zé)人說(shuō)，當(dāng)?shù)卦缫褏f(xié)同多名法律法規(guī)、法務(wù)權(quán)威專(zhuān)家，就擬定自住房買(mǎi)房合同示范性文字開(kāi)展探討。專(zhuān)歸屬于自住房的合同范本條文會(huì)更為認(rèn)真細(xì)致。

它是由自住型商品房的特點(diǎn)決策的。自住型商品房由房地產(chǎn)商修建，價(jià)比附近貨品住宅低40%上下，朝向全省合乎限購(gòu)政策標(biāo)準(zhǔn)的家中；選購(gòu)該類(lèi)住宅后5年內(nèi)不可發(fā)售，5年后發(fā)售盈利的40%上交財(cái)政局。

截止上月底，全省自住型商品房共發(fā)布31個(gè)新項(xiàng)目。在起動(dòng)購(gòu)房的28個(gè)新項(xiàng)目中，有2.3萬(wàn)套建立了市場(chǎng)銷(xiāo)售。早已進(jìn)到市場(chǎng)銷(xiāo)售階段的自住房新項(xiàng)目，僅存1142套未賣(mài)出。

“好事兒還要保證位”

市住保辦負(fù)責(zé)人說(shuō)，市住保辦將領(lǐng)導(dǎo)小組創(chuàng)建合同書(shū)評(píng)定規(guī)章制度，讓合同書(shū)和群眾碰面以前就先被“捉蟲(chóng)”。

“房地產(chǎn)商在領(lǐng)到預(yù)售許可以前，幾個(gè)月的時(shí)間能夠制定合同書(shū)。人們會(huì)提議房地產(chǎn)商把合同書(shū)事前遞交給市住保辦評(píng)審組，請(qǐng)權(quán)威專(zhuān)家評(píng)定后，出示修改意見(jiàn)，再由住保辦意見(jiàn)反饋給公司。”那位責(zé)任人說(shuō)。

而鄭雅方提議，房地產(chǎn)商擬訂買(mǎi)房合同時(shí)，最先要?dú)v經(jīng)嚴(yán)苛的法律法規(guī)論述。“房地產(chǎn)商與獲得購(gòu)房資格的群眾是公平行為主體，要在彼此合意的狀況下，能夠簽訂合同。”他說(shuō)。

來(lái)源于物業(yè)管理服務(wù)、住房質(zhì)量控制等單位的責(zé)任人，也對(duì)將來(lái)的自住房合同文本，明確提出了某些更清楚的提議。

“也許這種合同文本的用語(yǔ)還要用語(yǔ)言填補(bǔ)表述，你就應(yīng)當(dāng)在合同書(shū)中立即標(biāo)明清晰，讓群眾都看清清楚楚。”一名業(yè)務(wù)流程處室責(zé)任人說(shuō)。從2016年起動(dòng)供地剛開(kāi)始，自住房的體系管理始終在健全全過(guò)程中。市住建委早已竭盡了很多活力管控自住房的工程施工品質(zhì)、房型構(gòu)造等關(guān)鍵點(diǎn)內(nèi)容，一起，也在進(jìn)一步細(xì)化對(duì)自住房“項(xiàng)目生命周期”的管控。“從申請(qǐng)辦理、遞交審批，到搖號(hào)、買(mǎi)房，再到事件的擁有、買(mǎi)賣(mài)，每一階段人們都會(huì)推動(dòng)更精細(xì)化管理的管理方法。”市住建委負(fù)責(zé)人說(shuō)。“自住房是列入住宅保障機(jī)制的新式樓盤(pán)，人們的標(biāo)準(zhǔn)是，好事兒還要保證位。”她說(shuō)。

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