關(guān)于房貸重簽合同執(zhí)行LPR利率的不同觀點

近期坊間LPR與基準(zhǔn)利率選擇類話題熱議，加上不少忠實粉絲熱切咨詢，思來想去還是決定落筆，于是有了本篇，權(quán)當(dāng)普及，望每一位讀者都有收獲。

文章目錄
一、什么是LPR？為什么要改成LPR？
二、LPR轉(zhuǎn)換對象是誰？怎么轉(zhuǎn)換？
三、目前主流銀行轉(zhuǎn)換操作，注意事項
四、抵押貸是否要轉(zhuǎn)LPR及后市行情

一、①什么是LPR？

貸款市場報價利率（LPR）是指：由18家報價行完成報價后，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心計算得出并發(fā)布的利率，包括1年期和5年期以上兩個期限品種。自2019年8月20日起，LPR于每月20日（遇節(jié)假日順延）9點30分在全國銀行間同業(yè)拆借中心和中國人民銀行網(wǎng)站公布。

②為什么要改成LPR？

根據(jù)人民銀行的利率市場化改革要求，為深化利率市場化改革，提高利率傳導(dǎo)效率，推動降低實體經(jīng)濟融資成本，中國人民銀行決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。（背景閱讀可自行搜索A股納入MSCI，轟轟烈烈的貿(mào)易戰(zhàn)草草收場相關(guān)）

二、①LPR轉(zhuǎn)換對象是誰？

大部分銀行2019年9月前對標(biāo)人民銀行基準(zhǔn)利率浮動的個人貸款客戶，主要剔除以下類貸款：①固定利率貸款②房貸純公積金貸款③房貸組合貸款中公積金部分④（部分銀行）不良貸款。

常規(guī)咨詢的客戶主要為房貸或抵押貸款個人客戶，其實，只有一個結(jié)論：肯定要轉(zhuǎn)！按目前LPR公布至今趨勢來看，除了持平的月份，有變化的都在下降。

②怎么轉(zhuǎn)換？

第一步：回望原人行貸款基準(zhǔn)利率時代（客戶打完折后的利率以下我們統(tǒng)稱“折后利率”）

以房貸A客戶舉例，沒錯，就是5年期以上貸款這種

如果A客戶申請貸款時享受了最低7折利率優(yōu)惠，根據(jù)5年期以上人行基準(zhǔn)年利率4.9%打折，“折后利率”=4.9%*0.7=3.43%

第二步：將“折后利率”與2019年12月20日（5年以上）LPR進行加減，這個目的是為了得出一個公式，這個公式將在A客戶貸款存續(xù)期內(nèi)永遠不變。

3.43%（“折后利率”）-4.8%（LPR）= -1.37%，

即“折后利率”=LPR-1.37%，這公式就是本次所有銀行切換的最終目的，可見學(xué)好數(shù)理化是多么重要，解釋的口吐白沫...

第三步：2020年全年內(nèi)你的月供金額不會有變化，開始可能有變化的是2021年，這里簡單介紹幾個名詞（依然以5年以上房貸打比方）。

浮動利率下有常用兩個調(diào)整方式：

第一種：次年對應(yīng)日調(diào)整，第二種：固定日調(diào)整；次年對應(yīng)日調(diào)整指的是在貸款發(fā)放日對應(yīng)的第二年的同一日，固定日調(diào)整指的是每年1月1日（通常房貸中用到公積金的，不論是公積金組合貸款或者純商貸但是還貸時用公積金沖還貸的都會用固定日調(diào)整）

現(xiàn)在舉例：

案例一：還是上面那個折后利率，因為客戶使用了公積金組合貸款，調(diào)整方式選的是固定日，在2021年1月1日計算利率時，首先找最近一期對應(yīng)LPR，即2020年12月20日發(fā)布的，假設(shè)為3%，則按照之前公式，新的折后利率（此處改用“折后LPR利率”，因為已變化），“折后LPR利率”=LPR-1.37%=3%-1.37%=1.63%，好了，整個2021年利息計算均按這一檔1.63%，劃算么，省出來的月供想想做點啥呢，旅游？買車？讀個MBA？這是典型的一個推行LPR的初衷，適當(dāng)?shù)慕档途用窀軛U，刺激消費。

案例二：依然是那個折后利率，假設(shè)客戶很不幸（有錢的不幸真希望我也有）之前已經(jīng)用過2次公積金，現(xiàn)在已經(jīng)無法使用，只能做純商貸且無法公積金沖還貸，選擇的浮動利率調(diào)整方式為次年對應(yīng)日調(diào)整，這里假設(shè)貸款放款為5月5日，在2021年貸款利率會調(diào)整的日期為2021年5月5日，假設(shè)上月2021年4月20日對應(yīng)LPR為3.5%，那么新的折后LPR利率又出來了，“折后LPR利率”=LPR-1.37%=3.5%-1.37%=2.13%，這一期的折后LPR利率持續(xù)期為2021.5.5-2022.5.4,依然釋放了居民消費能力，一樣達到了推行LPR的初衷。

我們再來看下面的圖表：

從LPR的歷史趨勢來看，未來幾年LPR走低概率比較大，所以建議房貸客戶直接選擇接受LPR調(diào)整模式。

早期申請到7折75折利率的客戶，就有點賭性了，只能說贏的概率較大。
 

三、目前主流銀行轉(zhuǎn)換操作，注意事項（重點）：

1.轉(zhuǎn)換時間：2020年3月1日至2020年8月31日（部分銀行略有滯后）；

2.轉(zhuǎn)換方式：部分銀行批量為客戶自動切換，用短信，郵件，電話，APP通知等方式；部分銀行需要客戶手動登錄APP指定模塊選擇，詳情可致電銀行客服或經(jīng)辦網(wǎng)點。

3.機會只有一次，二選一！要么參考新基準(zhǔn)利率（LPR）浮動，一般為每一年調(diào)整一次；要么固定利率不變（永久執(zhí)行原利率）；

（其實銀行默認還有第三種選項，就是回調(diào)到原基準(zhǔn)利率折扣模式，如原貸款利率為基準(zhǔn)利率7折3.43%，可以直接鎖定這個利率，不隨著后期基準(zhǔn)利率變化而變化-人行基準(zhǔn)利率理論上已退出歷史舞臺不會變動，這等同于一次固定利率選擇，又是一次對賭 ）

4.公積金與商業(yè)組合貸、沖還貸調(diào)整政策：調(diào)整時間為每年的1月1號，根據(jù)上一年12月20號公布LPR利率執(zhí)行增減點。

5.純商業(yè)貸款（不含公積金沖還貸）的LPR調(diào)整政策：調(diào)整時間為該筆貸款發(fā)放的前一個月20號公布的LPR利率為基點執(zhí)行加減點（少量銀行可能不同）。
 

四、抵押貸是否要轉(zhuǎn)LPR及后市行情

當(dāng)下LPR利率下行，建議多數(shù)抵押貸款可轉(zhuǎn)入LPR利率。

短期抵押貸款：短期貸款由于期限短一般1-3年期，多數(shù)為到期還本，近期受到疫情影響的企業(yè)較多，不少企業(yè)有可能出現(xiàn)短期周轉(zhuǎn)困難，建議都轉(zhuǎn)為中長期貸款，減輕資金壓力。目前多數(shù)銀行新辦抵押貸款都是根據(jù)LPR利率執(zhí)行。

長期抵押貸款：早年的中長期抵押貸款利率一般都不會太低，如果當(dāng)時貸款利率大于6%。那依舊有一定套利空間，目前當(dāng)下可行性高批復(fù)率也很高的產(chǎn)品利息可辦到4.35%，同比前幾年，利息也可減少很多。

綜上所述，按揭或者抵押貸款，轉(zhuǎn)LPR利率還是相對明智的，享受低利率的客戶可以再權(quán)衡下。

預(yù)測2020年金融市場政策的目標(biāo)依然在降低成本，LPR利率的降低將會慢慢惠及越來越廣的人群，降低中小企業(yè)融資成本，扶持實體經(jīng)濟，減輕房貸一族壓力，刺激剛需購房者。

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