01 北京新房在煎熬中度日如年

在剛剛過去的7月份，北京樓市再次成為了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，但與以往不同的是，這次樓市的風(fēng)向似乎發(fā)生了微妙的變化。新房市場(chǎng)顯得略顯蕭條，就像7月份的天氣，未能迎來(lái)炎熱，卻遭遇了幾場(chǎng)雷陣雨，讓人心情陰郁。相比之下，二手房市場(chǎng)則呈現(xiàn)出一派火熱的交易景象，特別是中小戶型，即俗稱的“老破小”，持續(xù)瘋狂搶購(gòu)。

北京新房市場(chǎng)的煎熬不僅令市場(chǎng)上下為之側(cè)目，也促使我們深入思考背后的深層次原因及未來(lái)的走向。

從2024年累計(jì)成交情況來(lái)看，新房交易量同比下滑接近4成，成交量跌至近6年同期的新低。相較于去年的7月份，當(dāng)時(shí)盡管同樣處于傳統(tǒng)的淡季，北京市場(chǎng)仍有3個(gè)項(xiàng)目開盤，而今年7月份卻僅有一個(gè)新房項(xiàng)目集中入市。而在全國(guó)范圍內(nèi)，重點(diǎn)30個(gè)城市的新房成交面積環(huán)比下降了16%，北京作為大國(guó)首都也未能幸免。

新房市場(chǎng)遇冷的原因多方面。一方面，去年北京大量供地項(xiàng)目陸續(xù)入市，導(dǎo)致片區(qū)內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量大增，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。購(gòu)房者的選擇空間增大，觀望情緒隨之加劇。另一方面，盡管政策層面不斷釋放利好信號(hào)，如降低首付比例、調(diào)整房貸利率等，但這些政策對(duì)新房市場(chǎng)的刺激作用有限。新房多位于五環(huán)外，相較于地理位置、配套設(shè)施等方面存在一定劣勢(shì)。同時(shí)，部分新房項(xiàng)目定價(jià)較高，超出了部分購(gòu)房者的預(yù)期，導(dǎo)致市場(chǎng)需求不足。

在下行的市場(chǎng)環(huán)境中，新房?jī)r(jià)格的博弈陷入了困境，開發(fā)商不降價(jià)難以吸引購(gòu)房者，而降價(jià)則可能導(dǎo)致自身成本壓力增加，從而陷入虧損。因此，新房市場(chǎng)如同煎熬，左右為難之中繼續(xù)掙扎。

02老破小在以價(jià)換量中狂飆

與新房市場(chǎng)的低迷形成鮮明對(duì)比的是，北京二手房市場(chǎng)在7月份迎來(lái)了交易熱潮。根據(jù)市住建委的最新網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)到15575套，較6月份增長(zhǎng)了3.92%，與去年同期相比更是大幅上漲了約60%。其中，近60%的成交量來(lái)自于80平米以下的“老破小”。

二手房市場(chǎng)的火熱并非偶然。首先，房?jī)r(jià)的下降是吸引買家的主要原因之一。經(jīng)過一年多的調(diào)整，北京二手房?jī)r(jià)格特別是“老破小”的價(jià)格基本跌至合理水平。一線城市“老破小”的二手房?jī)r(jià)格泡沫基本消除，使得這些房源具備了較高的性價(jià)比。其次，“老破小”往往位于城市的核心區(qū)域或成熟地段，交通便捷，周邊配套設(shè)施完善，生活便利性較高，這些優(yōu)勢(shì)使得其在市場(chǎng)中具有競(jìng)爭(zhēng)力。再者，“老破小”具備一定的投資回報(bào)潛力，穩(wěn)定的租金收益吸引了不少投資者的眼球。

這些因素的綜合作用下，年輕購(gòu)房者成為了二手房市場(chǎng)的主力軍，他們將目光聚焦在價(jià)格合理、地段優(yōu)越、生活便利的“老破小”上，逐步改變了市場(chǎng)對(duì)于這類房源的認(rèn)知與評(píng)價(jià)。

03 給買房人的建議

在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，已經(jīng)明顯進(jìn)入了買方市場(chǎng)，購(gòu)房者有足夠的時(shí)間和空間去選擇適合自己的房子。房?jī)r(jià)普遍下跌，市場(chǎng)泡沫得到有效擠壓，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。同時(shí)，隨著信貸環(huán)境的寬松，首付比例和貸款利率大幅下調(diào)，房子的購(gòu)買成本創(chuàng)歷史新低，買房者可以通過仔細(xì)計(jì)算，選擇適合自己的購(gòu)房方式。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)根據(jù)個(gè)人情況和需求，選擇適合自己的購(gòu)房策略。對(duì)于二手房，可以采取資源占領(lǐng)型的購(gòu)買策略，選擇核心區(qū)位、核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，以保值增值為目標(biāo)；對(duì)于新房，則要傾向于安全、實(shí)惠的選擇，選擇有信譽(yù)、實(shí)力雄厚的開發(fā)商，確保購(gòu)房過程順利無(wú)憂。

綜上所述，北京樓市的新與舊市場(chǎng)對(duì)比展現(xiàn)了當(dāng)前市場(chǎng)的多樣性和復(fù)雜性。未來(lái)，隨著政策的進(jìn)一步調(diào)整和市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)，樓市有望逐步趨于穩(wěn)定，并展現(xiàn)出更加健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

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