在房產(chǎn)抵押貸款這條路上，你可能有許多疑問。今天，黃老師整理了房產(chǎn)抵押貸款申請中客戶最疑惑的十大問題，讓粉絲們在申請過程中少走彎路。

這是一個(gè)讓人糾結(jié)的問題。貸款中介存在多年，自有其道理。自己去銀行申請，需要準(zhǔn)備大量資料，而且一旦資料出錯(cuò)，可能導(dǎo)致申請被拒。當(dāng)然，有信心自己申請成功的，也可以省下服務(wù)費(fèi)。

抵押貸款主要分為兩大類別：經(jīng)營性抵押貸款和消費(fèi)性抵押貸款。

1、經(jīng)營性抵押貸款

（1）特點(diǎn)

• 借款人要求：經(jīng)營性抵押貸款主要面向企業(yè)或個(gè)體經(jīng)營者，借款人通常需要是法人或股東。

• 利率：經(jīng)營性抵押貸款的利率相對較低，因?yàn)殂y行認(rèn)為企業(yè)的還款能力更強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)較低。

• 貸款用途：主要用于企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，如購買設(shè)備、擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、支付租金等。

• 貸款金額：經(jīng)營性抵押貸款的金額通常較高，最高單筆可達(dá)3000萬元（具體以地區(qū)為準(zhǔn)）。

• 貸款年限：經(jīng)營性抵押貸款的年限較長，最長可以做到30年等額本息，10年期先息后本。

（2）還款方式：還款方式靈活多樣，常見的有先息后本、等額本息等。

（3）申請條件

• 借款人需提供詳細(xì)的企業(yè)經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)報(bào)表。

• 提供抵押物證明，如房產(chǎn)、設(shè)備等。

• 良好的信用記錄和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

2、消費(fèi)性抵押貸款

（1）特點(diǎn)

借款人要求：消費(fèi)性抵押貸款不要求借款人必須擁有公司，借款人可以是上班族或其他有穩(wěn)定收入的個(gè)人。

利率：消費(fèi)性抵押貸款的利率相對較高，因?yàn)殂y行認(rèn)為個(gè)人消費(fèi)者的還款能力不如企業(yè)穩(wěn)定。

貸款用途：主要用于個(gè)人消費(fèi)目的，如購買耐用消費(fèi)品、支付教育費(fèi)用、旅游等。

貸款金額：消費(fèi)性抵押貸款的金額相對較低，一般最高500萬元（具體以地區(qū)為準(zhǔn)）。

貸款年限：消費(fèi)性抵押貸款的年限較短，一般10年等額本息，5年期先息后本。

（2）還款方式：還款方式較為單一，常見的有等額本息、一次性還本付息等。

（3）申請條件

• 借款人需有穩(wěn)定的收入來源和良好的信用記錄。

• 提供抵押物證明，如房產(chǎn)等。

• 明確的貸款用途，需符合銀行的規(guī)定。

可以。有兩種方案：不贖樓直接二押，贖樓轉(zhuǎn)案再抵押。不贖樓直接二押有兩種形式：二押銀行和二押金融機(jī)構(gòu)。贖樓轉(zhuǎn)案再抵押則需把原貸款贖出，再將房產(chǎn)抵押給新的銀行。

主要資料包括：身份證、戶口本、婚姻證明、房產(chǎn)證復(fù)印件、個(gè)人近半年流水等。公司資料包括：營業(yè)執(zhí)照正副本、公章、財(cái)務(wù)章、私章等。

根據(jù)抵押貸款類型不同，辦理時(shí)間也不同。紅本抵押貸款大約15天，二押抵押貸款7-15天，贖樓轉(zhuǎn)案再抵押則需要35-40天。

以贖樓轉(zhuǎn)案再抵押為例，總共需要3次。分別是銀行面簽、贖樓公司填寫申請資料、原抵押銀行填寫提前還款申請。

過戶公司費(fèi)用、公證處公證費(fèi)用、贖樓公司贖樓費(fèi)用、按揭房提前還款違約金、中介公司中介費(fèi)用等（時(shí)間、地區(qū)等會影響具體費(fèi)用，詳情咨詢黃老師）

1. 過戶公司費(fèi)用

過戶公司費(fèi)用是指將公司的所有權(quán)從一個(gè)主體轉(zhuǎn)移到另一個(gè)主體所需支付的費(fèi)用。費(fèi)用因公司類型和歷史納稅情況而異：

普通無納稅公司：約5000元

往年有納稅公司：約10000元到15000元

2. 公證處公證費(fèi)用

公證費(fèi)用是指在辦理貸款過程中，需要到公證處進(jìn)行相關(guān)文件的公證所產(chǎn)生的費(fèi)用。具體費(fèi)用如下：

公證費(fèi)用：約1060元

3. 贖樓公司贖樓費(fèi)用

贖樓費(fèi)用是指在將房產(chǎn)從原貸款銀行贖出過程中產(chǎn)生的費(fèi)用。費(fèi)用計(jì)算方式通常為每天的費(fèi)用乘以贖樓天數(shù)：

贖樓費(fèi)用：房子欠款金額 × 0.05% 到 0.08% × 贖樓天數(shù)

4. 按揭房提前還款違約金

提前還款違約金是指在貸款合同約定的還款期限前，借款人提前還清貸款所需支付的額外費(fèi)用。不同銀行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，具體費(fèi)用如下：

GS銀行：已還貸時(shí)間在1年及以上，提前還款不收違約金；未滿1年按提前還款額的5%收取違約金。

ZS銀行：未滿1年收3個(gè)月的利息，滿1年最低收1個(gè)月的利息。

NY銀行：已還貸滿1年不收違約金，未滿1年最高為6個(gè)月的貸款利息。

JS銀行：未滿1年，違約金為提前還款額的3%；已還貸時(shí)間為1-2年，違約金為提前還款額的2%；已還貸時(shí)間2-3年，違約金為提前還款額的1%。

GD銀行：已還貸滿1年不收違約金，未滿1年要繳納3-6倍的利息作為違約金。

ZG銀行：已還貸滿1年不收違約金，未滿一年最高收6個(gè)月利息作為違約金。

JT銀行：提前部分還款每年免除一次，第二次起按提前還款額的1%收取違約金；提前一次性結(jié)清，已還貸時(shí)間3年以內(nèi)，按1%提前還款額收取。

GF銀行：已還貸時(shí)間滿1年不收違約金，不滿1年收取3-6倍的利息作為違約金。

5. 中介公司中介費(fèi)用

中介費(fèi)用是指中介公司在提供貸款服務(wù)過程中收取的服務(wù)費(fèi)用。費(fèi)用因中介公司和貸款金額而異，具體費(fèi)用如下： 按照貸款金額的一定比例收取，比例一般在1%到3%之間。

總結(jié)：在辦理過戶公司抵押經(jīng)營性貸款且贖樓再轉(zhuǎn)案的方案時(shí)，借款人需要準(zhǔn)備的費(fèi)用包括但不限于：

（1）過戶公司費(fèi)用：5000元到15000元

（2）公證處公證費(fèi)用：約1060元

（3）贖樓公司贖樓費(fèi)用：房子欠款金額 × 0.05% 到 0.08% × 贖樓天數(shù)

（4）按揭房提前還款違約金：根據(jù)具體銀行的規(guī)定，可能為提前還款額的1%到6%不等

（5）中介公司中介費(fèi)用：貸款金額的1%到3%

兩種方式都可以。具體看哪種更符合自己的情況。大部分情況下，款項(xiàng)都是打入第三方賬戶。

明令禁止。資金不可以直接用于投資類用途。

1、房產(chǎn)抵押貸款資金能否用于買房

根據(jù)現(xiàn)行的金融政策和銀行規(guī)定，房產(chǎn)抵押貸款的資金是不能用于購買房產(chǎn)的。主要原因如下：

（1）政策限制：自2018年以來，中國政府實(shí)施了一系列金融去杠桿政策，旨在遏制房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)行為。因此，銀行在發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，會嚴(yán)格審查貸款用途，確保資金不流入房地產(chǎn)市場。26

（2）銀行規(guī)定：銀行在貸款合同中通常會明確規(guī)定，貸款資金只能用于特定的消費(fèi)或經(jīng)營用途，如裝修、購車、企業(yè)經(jīng)營等，不得用于購買房產(chǎn)。

（3）監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)：如果借款人將房產(chǎn)抵押貸款的資金用于購買房產(chǎn)，不僅違反了貸款合同，還可能面臨銀行的追責(zé)，甚至影響個(gè)人信用記錄。

2、房產(chǎn)抵押貸款資金能否用于買股票

同樣，房產(chǎn)抵押貸款的資金也不能用于購買股票。主要原因如下：

（1）政策限制：銀保監(jiān)會等監(jiān)管機(jī)構(gòu)明確規(guī)定，貸款資金不得用于股票、期貨等高風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)。這一規(guī)定旨在防止資金流入高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，避免金融風(fēng)險(xiǎn)的累積。

（2）銀行規(guī)定：銀行在貸款合同中會明確禁止貸款資金用于股票投資。如果借款人違反這一規(guī)定，銀行有權(quán)要求借款人提前還款，并可能采取法律手段追償。

（3）監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)：銀行和監(jiān)管部門可以通過多種手段監(jiān)控資金流向，一旦發(fā)現(xiàn)資金違規(guī)流入股市，借款人將面臨嚴(yán)重的后果，包括但不限于罰款、信用記錄受損等。