征信問題是導(dǎo)致房產(chǎn)抵押貸款利率高的主要原因之一。征信不良主要表現(xiàn)在以下三個方面：

逾期記錄：逾期次數(shù)過多或者逾期嚴重，甚至有兩年內(nèi)連三累六、777等情況，這些都會導(dǎo)致銀行對貸款人的信用評級下降。

負債率高：如果貸款人的負債過高，信用卡使用額度和信用貸款總額遠超房產(chǎn)價值，且自身收入無法覆蓋月還款，銀行會擔(dān)心貸款人的還款能力（負債比例不超過70%）

查詢和網(wǎng)貸過多：如果貸款人近期頻繁申請貸款或信用卡，造成大數(shù)據(jù)混亂，銀行可能會認為貸款人存在較高的信用風(fēng)險。

1、房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)是否需要營業(yè)執(zhí)照？

消費型抵押不需要營業(yè)執(zhí)照，但經(jīng)營性抵押則需要。兩者相比，消費型抵押的利率較高，額度也有限制。

2、房產(chǎn)抵押利率如何？

經(jīng)營性抵押貸款利率一般在2.4%-3.1%之間，具體年化利率取決于所選擇的銀行和授信時間。

3、經(jīng)營性抵押貸款期限最長是多少？

市面上的銀行普遍是授信5年或10年期限，授信不等于合同期限。

4、房產(chǎn)土地性質(zhì)是否有影響？

出讓和劃撥土地性質(zhì)都可以做抵押，但劃撥房能給到的成數(shù)額度會少一些。

5、房子在父母或成年子女名下，自己有實際經(jīng)營，可以做抵押嗎？

可以，但需要滿足一定的條件，如父母年齡不超過70歲，子女超過18歲，且申請人有營業(yè)執(zhí)照和經(jīng)營。

6、辦理抵押貸款的一般流程是什么？

流程包括了解客戶實際情況和需求、匹配銀行產(chǎn)品、準備材料面簽、銀行盡調(diào)、出批復(fù)、結(jié)清上家貸款、辦押出他項等。

7、逾期和查詢有哪些要求？

一般要求兩年內(nèi)不能連三累六，征信查詢不能特別頻繁。

8、可以置換低利息的貸款嗎？

可以，前提是房子還有空間，如果條件較差且額度已做八成九成，基本就置換不了。

9、有真實經(jīng)營，可以做到更多的抵押額度嗎？

可以，如果經(jīng)營狀況良好，可以做到房子價值的10成到15成。

10、房產(chǎn)抵押對個人有什么影響？

基本無影響，如同房子按揭一樣，都是拿資產(chǎn)到銀行做抵押，抵押的利率和還款方式更優(yōu)化。

通過以上分析和解答，希望您對房產(chǎn)抵押貸款有了更深入的了解。如果還有其他問題，歡迎隨時咨詢小蕙。