來源：公眾號 千融


我是千融 ，專注房產(chǎn)抵押貸款領(lǐng)域 12 年，累計處理過上千個貸款案例。曾在銀行信貸部門任職，也擔(dān)任過助貸機構(gòu)的風(fēng)控審批主管。




最近刷爆金融圈和老板圈的《今日頭條》新聞，大家應(yīng)該都刷到了吧？今天結(jié)合深圳、上海最新的市場情況 —— 目前經(jīng)營貸利率基本就卡在 2.2%-2.5% 這個區(qū)間了，想申低利率的，現(xiàn)在正是好時候，主要先搞懂 “哪家銀行適合你”“自己夠不夠條件”。


不同銀行之間的利率有多“卷”？
深圳這邊最猛的是中小銀行，某城商行直接把一年期房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸降到 2.22%，比之前行業(yè)說的2.34%最低利率還低了0.12個點。不過有個小條件：得每年續(xù)貸，續(xù)的時候不用還本金，但房子得重新評估一遍，確認(rèn)下抵押物的價值。

再就是珠海華潤銀行，深圳地區(qū)一年期能做到 2.2%，比上面那家還低0.02個點，最高能貸2000萬，授信最長能到30年，三年期利率是2.35%，而且支持 “無還本續(xù)貸”。


反觀國有大行，利率沒那么激進但穩(wěn)定。現(xiàn)在普遍在 2.5%-2.6%，要是你家房子在福田、南山這種核心區(qū)，公司經(jīng)營也沒問題，最低能壓到2.5%。不要覺得比中小行高0.3個點不劃算，大行給的 “成數(shù)”高，一般能貸到房產(chǎn)評估價的8.5成，要是你公司有 “專精特新”資質(zhì)，額度會更高。


上海那邊，某銀行上海分行剛發(fā)公告，個體工商戶和小微企業(yè)能申的經(jīng)營貸，年化 2.8%起，最高貸2000萬；某行個人抵押經(jīng)營貸最低 2.35%，額度直接拉到3000萬。


什么是“專精特新”資質(zhì)：
要滿足幾個核心門檻（以深圳、上海這些大城市的標(biāo)準(zhǔn)為例，各地差不多）

1、公司得成立滿2年以上，是正經(jīng)做實業(yè)或科技類的（純貿(mào)易、空殼公司不算）

2、研發(fā)投入得達標(biāo)：要么近2年研發(fā)費用占營收比例≥3%，要么研發(fā)費用總額≥100萬；

3、營收有要求：年營收一般≥1000萬（科技類公司可放寬），而且得有持續(xù)增長；

4、有核心技術(shù)：比如有1項以上發(fā)明專利，或者5項以上實用新型專利/軟件著作權(quán)，產(chǎn)品在行業(yè)里有一定知名度。
評上之后，還分等級：普通專精特新中小企業(yè)→專精特新“小巨人”企業(yè)（更高級別，全國層面認(rèn)可）。

我要滿足啥條件，才能拿到這些低利率？



第一，公司得“真經(jīng)營”
最少成立滿1年，空殼公司絕對pass。銀行會查你公司的流水、納稅記錄，要是你說“我公司剛成立半年，能不能通融？”最近查得嚴(yán)，連財稅公司幫你過戶的 “殼公司”都能查出來，一旦被發(fā)現(xiàn)，不僅貸不到款，還會進銀行黑名單。

第二，得有可抵押的房產(chǎn)
比如在深圳、上海有房，要是核心區(qū)域的住宅，評估價高，能貸的錢也多；要是郊區(qū)的商住房，成數(shù)可能會降，利率也可能上浮一點。



第三，征信與銀行結(jié)算關(guān)系
征信不能有逾期，這是基本操作；要是你在某家銀行做結(jié)算（比如公司工資走這家銀行發(fā)），能拿到額外優(yōu)惠，比如國有大行就會給結(jié)算客戶更低的利率。

利率還能再降不？有啥坑要避開？
我問了幾個行業(yè)里的專家，還有央行的數(shù)據(jù)，結(jié)論很一致：難再降了?，F(xiàn)在整體融資環(huán)境已經(jīng)很松了：9月深圳新放的企業(yè)貸款平均利率才2.75%，比去年低了0.53個點；全國的企業(yè)貸款利率也降了40個基點。銀行的利潤空間（凈息差）已經(jīng)壓得很薄了，尤其是中小銀行，再降就不賺錢了。

LPR（銀行貸款的“基準(zhǔn)價”）也沒多少下降空間了，所以經(jīng)營貸想再跌破 2.2%，基本沒可能，后續(xù)就是“低位晃悠”，小漲小跌正常。


經(jīng)營貸申請注意事項

要注意“套利風(fēng)險”


之前有人把經(jīng)營貸拿去買房、還房貸，甚至炒股，現(xiàn)在監(jiān)管查得特別嚴(yán)：2023年銀保監(jiān)會就專項治理過，查出過20億違規(guī)資金；2024年出的《個人貸款管理辦法》也明確了，挪用經(jīng)營貸去樓市，借款人要擔(dān)法律責(zé)任。


還有個風(fēng)險是 “不良率抬頭”：2024年上半年，上市銀行經(jīng)營貸不良率是1.26%，比個人貸款整體不良率高0.22個點，雖然不算高，但銀行已經(jīng)開始收緊審核了，別想著“包裝一下公司就能貸”，現(xiàn)在大數(shù)據(jù)查得細(xì)，經(jīng)營流水、供應(yīng)鏈關(guān)系都能查，一旦發(fā)現(xiàn)虛假經(jīng)營，直接拒貸。



現(xiàn)在經(jīng)營貸利率在 2.2%-2.5% 之間，是近幾年的最低價了，想申請的別等了，再等也降不了。選銀行要看需求：想利率低，選深圳的中小行（比如某城商行、珠海華潤銀行）；想貸得多、穩(wěn)定，選國有大行。


申請前先自查：公司滿1年、有房產(chǎn)、征信好，這三點都滿足，再去談利率。


最后記住：合規(guī)第一，別想著挪用資金，現(xiàn)在監(jiān)管不是開玩笑的，踏實用來做經(jīng)營，才是長久之道。

有具體問題的，比如“我在上海有房，公司剛滿1年，能申2.2%嗎？”可以在評論區(qū)說，我看到會回復(fù)。

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