來源：公眾號 千融

我是千融，專注房產(chǎn)抵押貸款領(lǐng)域 12 年，累計處理過上千個貸款案例。曾在銀行信貸部門任職，也擔(dān)任過助貸機構(gòu)的風(fēng)控審批主管。


一、房產(chǎn)抵押貸 VS 其他貸款

（一）與按揭貸款：用途、利率不同
按揭貸款是專門為購房打造的，最長貸款期限可達 30 年。以 2025 年五年期 LPR 為 3.5% 為例，其利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率，相對穩(wěn)定且較低，能有效減輕購房者長期還款的壓力 。除了不能用于購房炒房，經(jīng)營周轉(zhuǎn)、教育醫(yī)療、裝修旅游等各種資金需求都能滿足。在利率方面，會在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮 10%-20%，具體則要依據(jù)銀行政策而定。簡單來說，按揭貸款是 “借錢買房”，而房產(chǎn)抵押貸是 “用房借錢”。前者依賴購房合同和首付款證明，后者需要提供房產(chǎn)證、用途證明等資料。


（二）與信用貸款：額度、門檻有差異

信用貸款主要憑借個人征信來放款，它的額度一般50-100萬元，最高可達300萬，年利率處于 2.8%-6% 的區(qū)間，辦理流程較為簡便，放款速度快，很適合短期小額周轉(zhuǎn)。房產(chǎn)抵押貸，它以房產(chǎn)價值作為堅實依托，最高可貸評估價的 100%。假如一套市值600 萬的住宅，通過房產(chǎn)抵押貸就有機會貸到600萬。并且，房產(chǎn)抵押貸年利率低至 2.34%-3%，在征信要求上也相對寬松。尤其是那些征信良好但急需大額資金的用戶，抵押貸額度高、成本低的優(yōu)勢就顯得尤為突出。

二、房產(chǎn)抵押貸的優(yōu)勢

（一）額度高
銀行會依據(jù)房產(chǎn)評估價的 50%-100% 進行放款，住宅類最高可貸評估價的 10成，商業(yè)房產(chǎn)則為6成。這筆大額資金對于企業(yè)而言，無論是用于進貨補充庫存，還是啟動關(guān)鍵項目，都能提供強有力的資金支持。


（二）利率低
以貸款 300萬元、期限 10 年為例，抵押貸年利率若為2.34%，采用等額本息還款方式，每月還款額為 28063 元，10 年下來總利息為 36.7 萬元；而信用貸年利率通常在 3% 左右，同樣的還款方式下，每月還款額高達 28968 元，總利息更是達到 47.6 萬元。兩者對比，抵押貸直接省息 11萬元。


（三）用途靈活
房產(chǎn)抵押貸的資金用途不受過多限制，對于企業(yè)無論是采購先進設(shè)備提升生產(chǎn)效率，還是擴大生產(chǎn)規(guī)模以滿足市場需求，房產(chǎn)抵押貸的資金都能派上用場。對個人裝修老舊房屋，支持子女出國留學(xué)，應(yīng)對突發(fā)的醫(yī)療費用，保障家人健康等，都可以使用這筆資金。而且，多數(shù)銀行還支持提前還款，并且不收取違約金。



三、陷阱與風(fēng)險

（一）中介陷阱
在房產(chǎn)抵押貸市場中，一些不良中介為了吸引客戶，常常打出 “利率 3 厘”“零手續(xù)費” 廣告。當(dāng)你真正深入了解并辦理業(yè)務(wù)時，在簽署合同環(huán)節(jié)，這些中介會以各種名目設(shè)置隱性收費項目，“服務(wù)費 5%”“評估費 3%” 等費用紛至沓來 。表面上看起來低息的貸款，在加上這些隱性費用后，實際綜合成本大幅攀升。大家一定要選擇正規(guī)的中介機構(gòu)，這些機構(gòu)通常具備合法的經(jīng)營資質(zhì)和良好的市場口碑。在辦理業(yè)務(wù)前，務(wù)必要求中介明確列出所有費用，并以書面形式呈現(xiàn)，確保費用透明清晰。


（二）合同條款
看清提前還款和逾期規(guī)則。不同銀行在提前還款方面的規(guī)定存在較大差異，有些銀行要求借款人還款滿 1 年后方可申請?zhí)崆斑€款，若在規(guī)定期限內(nèi)提前還款，可能會收取 1%-3% 的違約金。在簽訂貸款合同前，一定要向銀行咨詢清楚提前還款的相關(guān)規(guī)定，并在合同中明確體現(xiàn)。一旦出現(xiàn)連續(xù) 3 期未還款的情況，不僅會產(chǎn)生罰息和滯納金，征信記錄也會受損 ，貸款合同可能提前到期，銀行可能會采取法律手段，起訴借款人并拍賣抵押房產(chǎn)。建議大家在貸款前預(yù)留 3 個月的還款備用金，以應(yīng)對可能出現(xiàn)的資金周轉(zhuǎn)困難。在選擇貸款產(chǎn)品時，優(yōu)先考慮支持隨借隨還的，這樣可以在資金狀況允許的情況下靈活還款，降低逾期風(fēng)險 。


（三）機構(gòu)選擇
從風(fēng)險和成本的角度考慮，優(yōu)先選擇銀行。銀行作為正規(guī)金融機構(gòu)，房產(chǎn)抵押貸年化利率通常在 2.34%-3% 之間，利率相對較低，貸款流程規(guī)范，受到嚴格的監(jiān)管，能有效保障借款人的合法權(quán)益。而民間貸款機構(gòu)，它們的月息可達 1.2%-1.5%，換算成年化利率則高達 14%-18%，利息成本極高。民間貸款機構(gòu)還可能設(shè)置一些霸王條款，約定過高的違約金比例，如提前還款需支付高額違約金，或因借款人輕微違約（如逾期幾天還款）就要求支付巨額違約金，遠超實際損失。


四、申請全流程

（一）銀行審批與評估（約7個工作日）
這是很重要的一環(huán)，快慢很大程度上取決于你交材料的速度和完整性。收入證明、銀行流水、房產(chǎn)證……少一樣都可能被打回來重審。部分銀行會安排合作的評估公司上門給房子估價，這跟你自己感覺的“市場價”可能不一樣。評估價會直接決定你的貸款額度，一般是評估價的7成，好人好房最高可到10成。

（二）簽訂合同與抵押登記（約3個工作日）
審批通過后，就要簽借款合同了。一定要看清楚利率、還款方式、提前還款有沒有違約金，這些都是未來真金白銀的支出，簽下去可就具有法律效力了。再就是去不動產(chǎn)登記中心辦理抵押登記，給你的房子上個“他項權(quán)利證明”，銀行拿到這個才放心?，F(xiàn)在很多城市效率高了，但預(yù)留5天比較穩(wěn)妥，要排隊要走流程。


（三）銀行放款（約1-3個工作日）
抵押登記辦完，銀行見到他項權(quán)證后，就會安排放款。速度快的話，隔天就能到賬。但要注意，如果碰上月底、季末銀行額度緊張，可能會延遲幾天。

整個流程走下來，大概2-3周。如果征信有點小問題、資料需要補充，或者正好趕上銀行貸款額度收緊，拖上一個多月也很正常。


五、這樣申請通過率提高 50%
（一）征信優(yōu)化提前結(jié)清小額網(wǎng)貸，提高申請成功率 。小額網(wǎng)貸過多會給銀行留下資金緊張、還款能力不穩(wěn)定的不良印象 。一定要嚴格控制逾期情況，近兩年逾期不超過 “連三累六”，這是銀行審核的重要標(biāo)準(zhǔn) 。“連三” 即連續(xù) 3 期逾期，“累六” 指累計 6 次逾期。一旦出現(xiàn) “連三累六” 的情況，銀行會認為借款人信用風(fēng)險極高，很可能直接拒絕貸款申請 。


（二）房產(chǎn)選擇
優(yōu)先選擇市區(qū)住宅，通常地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施完善，交通便利 。20 年內(nèi)的房齡住宅更受銀行歡迎，這類房產(chǎn)建筑質(zhì)量相對較好，維護成本較低，市場價值也較為穩(wěn)定 。市區(qū)住宅的流通性強，這意味著在借款人無法按時還款時，房產(chǎn)能夠更快速、順利地變現(xiàn) 。商鋪和公寓也是可以接受的抵押物 。雖然它們的貸款額度相對較低，一般為評估價的 50% -60%左右，但勝在接受度高 ，目前有一家銀行可做到評估價的70%。在選擇商鋪和公寓時，同樣要考慮其地理位置、周邊商業(yè)氛圍等因素，以確保房產(chǎn)具備一定的價值和流通性 。


（三）用途合規(guī)
如果申請的是經(jīng)營貸，務(wù)必確保有真實的經(jīng)營背景 。提供營業(yè)執(zhí)照、上下游合同、對公流水等資料，能夠清晰地證明企業(yè)的經(jīng)營活動和資金流向 。發(fā)現(xiàn)資金違規(guī)流入這些領(lǐng)域，銀行有權(quán)要求借款人提前還款，甚至可能收取高額違約金 。比如，小陳申請房產(chǎn)抵押貸后，將部分資金用于購買股票，銀行在貸后檢查中發(fā)現(xiàn)了這一違規(guī)行為，立即要求他提前償還全部貸款 。所以，在使用貸款資金時，一定要確保用途合規(guī)，按照合同約定的用途使用資金 。


急需資金周轉(zhuǎn)時，房產(chǎn)抵押貸是盤活資產(chǎn)的高效工具，但需要選對機構(gòu)、看清條款。掃碼獲取專屬貸款規(guī)劃，讓每一份資產(chǎn)都發(fā)揮最大價值?。ㄗⅲ壕唧w政策以銀行最新規(guī)定為準(zhǔn)，本文數(shù)據(jù)僅供參考 。）


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