我是千融，專注房產(chǎn)抵押貸款領(lǐng)域 12 年，累計(jì)處理過(guò)上千個(gè)貸款案例。曾在銀行信貸部門任職，也擔(dān)任過(guò)助貸機(jī)構(gòu)的風(fēng)控審批主管。

近兩年來(lái)，上海房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，多數(shù)小區(qū)房?jī)r(jià)較峰值回落兩三成。這一市場(chǎng)變化讓不少有資金周轉(zhuǎn)需求的業(yè)主陷入困境，尤其是已辦理按揭或抵押的客戶，轉(zhuǎn)貸時(shí)普遍面臨額度不足的問(wèn)題 —— 能貸額度遠(yuǎn)低于預(yù)期，部分客戶甚至無(wú)法覆蓋未還清的原貸款，轉(zhuǎn)銀行還需自行湊錢補(bǔ)齊差額。在此背景下，低利率的按揭轉(zhuǎn)抵押產(chǎn)品扎堆出現(xiàn)，上海房抵貸 “轉(zhuǎn)貸潮” 悄然興起，不少符合條件的客戶通過(guò)轉(zhuǎn)貸每年能節(jié)省數(shù)萬(wàn)元利息，最高甚至能省一套房。
 

上海此次 “轉(zhuǎn)貸潮” 的出現(xiàn)，從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，房?jī)r(jià)回落導(dǎo)致房產(chǎn)估值下降，原貸款客戶的貸款空間被壓縮，而經(jīng)營(yíng)或消費(fèi)類資金需求并未減少，這讓轉(zhuǎn)貸降息成為部分有房群體的最佳選擇。

當(dāng)前主流產(chǎn)品不僅利率低至 2.34% 起，額度最高可貸 3000 萬(wàn)，還針對(duì)轉(zhuǎn)貸過(guò)程中的過(guò)橋費(fèi)痛點(diǎn)提供解決方案 —— 免過(guò)橋費(fèi)，大幅降低了客戶的轉(zhuǎn)貸成本。對(duì)比早年普遍在 3.5% 以上的抵押貸款利率，如此大的利率差讓轉(zhuǎn)貸的性價(jià)比凸顯。無(wú)論按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，還是二抵轉(zhuǎn)貸，都能找到對(duì)應(yīng)的低利率方案；還款方式上，20 年先息后本、每 3 年循環(huán)一次的設(shè)計(jì)，也極大減輕了客戶的月供壓力。

粉絲陳先生在上海浦東有一套房?jī)r(jià)值400多萬(wàn)，2020 年辦理了抵押貸款，剩余貸款本金 200 萬(wàn)，原年利率 4%，先息后本月供約6670元。今年他計(jì)劃擴(kuò)大自家經(jīng)營(yíng)的建材生意，需要一筆流動(dòng)資金，同時(shí)覺(jué)得原貸款率過(guò)高，每月還款壓力不小。

了解到上海當(dāng)前的轉(zhuǎn)貸政策后，陳先生咨詢后選擇了轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的方案：年利率 2.4%，免過(guò)橋費(fèi)，貸款額度 320 萬(wàn)，還款方式為 20 年先息后本。轉(zhuǎn)貸后，他不僅拿到了 20 萬(wàn)的流動(dòng)資金，月供也降至僅 6400 元。經(jīng)計(jì)算，每年利息支出從 12.8萬(wàn)降至 7.6 萬(wàn)，年省 5.2 萬(wàn)；如果按貸款期限內(nèi)的總利息計(jì)算，相比原抵押貸款節(jié)省100萬(wàn)，足夠在二三線城市購(gòu)一套房！

1、基本要求：主貸人需在 18-65 歲之間，抵押人年齡可放寬至 70歲；若申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，通常要求公司成立滿 1 年，不過(guò)部分銀行也接受新產(chǎn)證或新入股的情況。

2、額度與成數(shù)：當(dāng)前轉(zhuǎn)貸產(chǎn)品一抵可貸 7-7.5 成，二抵可達(dá) 7 成，部分產(chǎn)品還能額外疊加信用貸，最高可做到 10 成。但實(shí)際可貸額度仍需根據(jù)房產(chǎn)當(dāng)前估值、個(gè)人征信狀況等綜合評(píng)估，避免盲目預(yù)期。

3、貸款用途說(shuō)明：尤其是經(jīng)營(yíng)貸，資金需用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)，不可違規(guī)流入房地產(chǎn)、股市等禁止領(lǐng)域，否則可能面臨銀行抽貸風(fēng)險(xiǎn)。