抵押經(jīng)營(yíng)貸是怎么回事？

經(jīng)營(yíng)性貸款就是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要。本次的貸款貸款只能用于公司經(jīng)營(yíng)，抵押物一般是房屋，北京易融（京貸通）對(duì)抵押貸款經(jīng)驗(yàn)多，產(chǎn)品豐富，要想選擇低息的產(chǎn)品可以咨詢。最近這段時(shí)間，隨著深圳樓市的持續(xù)升溫，各種相關(guān)報(bào)道層出不窮，其中“房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸”也被挖掘出來(lái)成為當(dāng)前關(guān)注的熱點(diǎn)。房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸能被熱議，主要是大家認(rèn)為這種貸款產(chǎn)品可以被用于房產(chǎn)炒作中，但其實(shí)并不這么簡(jiǎn)單。下面我們先介紹一下房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸的相關(guān)知識(shí)：1.抵押經(jīng)營(yíng)貸的基本情況抵押經(jīng)營(yíng)貸通常按照抵押順序可以分為，一抵（第一次抵押）和二抵（第二次抵押），按揭房要再次抵押就屬于二抵。抵押經(jīng)營(yíng)貸的額度是按照房屋的價(jià)值來(lái)定，通常來(lái)說(shuō)擁有70年產(chǎn)權(quán)的房子能做到7成，商業(yè)或辦公樓可以做到5成，金額上限可以達(dá)到5000萬(wàn)以上，但在二套以上房屋或者其他特殊條件下，相應(yīng)的額度成數(shù)也會(huì)提高，普通住宅最高有做到8成以上的產(chǎn)品。抵押經(jīng)營(yíng)貸的貸款利率一般在年化4%-7%，特別在目前特殊情況下，有些相關(guān)產(chǎn)品的利率已經(jīng)低到年化3.6%的水平。抵押經(jīng)營(yíng)貸的貸款期限可以最長(zhǎng)做到30年，其貸款期限完全趕上房貸的時(shí)間了。抵押經(jīng)營(yíng)貸的還款方式有很多種，比如隨借隨還、先息后本（包括按計(jì)劃歸本或者中途不歸本）、等額本息、計(jì)劃性還款等等，可以說(shuō)抵押經(jīng)營(yíng)貸的還款方式基本是全面的。抵押經(jīng)營(yíng)貸的辦理周期大概是7-30天，大部分銀行在20天左右就能實(shí)現(xiàn)放款，一些地方性銀行放款速度會(huì)更快，最快能達(dá)到一周內(nèi)放款。2.抵押經(jīng)營(yíng)貸的辦理要求對(duì)抵押物的要求：房齡通常要求在30年以內(nèi)，也有銀行產(chǎn)品會(huì)放寬要求到40年，但是這種產(chǎn)品極少，主要是集中在北上廣深這類的一線城市中；要抵押房屋除了房齡以外，還要求面積，最低面積基本是30平米以上，當(dāng)然也有特殊情況，和房齡一樣，相關(guān)產(chǎn)品特別少；對(duì)抵押房屋最關(guān)鍵的要求是要可上市交易的房產(chǎn)，越容易交易的房產(chǎn)越容易接受抵押，所以普通住宅是最受歡迎的，額度也給的較高。對(duì)借款人的要求：借款人年齡范圍要在18-70歲，但小于22歲或者大于60歲以上的借款人往往會(huì)被要求父母或子女共簽；借款人還需要有良好的征信，這里主要是指查詢次數(shù)、負(fù)債情況、逾期等不良記錄，一般來(lái)說(shuō)抵押貸款對(duì)查詢次數(shù)要求會(huì)比較放松，比如近2個(gè)月達(dá)到8次左右都可以獲批，但對(duì)存在逾期的情況就要求比較嚴(yán)，只要有存在連續(xù)逾期超過(guò)90天的情況，正常都不會(huì)批款；借款人還需要有足夠的收入，因?yàn)殂y行需要收入覆蓋每月還款額度才能批款；最后是對(duì)部分高危行業(yè)或者公檢法軍等職業(yè)不會(huì)放款，特別是公檢法軍這種崗位本身就要求不能從商，所以更不能以經(jīng)營(yíng)的名義進(jìn)行貸款。對(duì)公司的要求：抵押經(jīng)營(yíng)貸必須要有公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，這也是抵押經(jīng)營(yíng)貸和別的抵押貸款最不同的地方，其實(shí)抵押經(jīng)營(yíng)貸是一種專項(xiàng)貸款，貸款的目的是用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，但因?yàn)樾∥⑵髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況很多樣，所以在具體要求上的差異也很多，比如部分產(chǎn)品要求公司經(jīng)營(yíng)滿1年以上，提供報(bào)稅資料，提供公司流水、提供上下游合同、提供實(shí)際經(jīng)營(yíng)地照片等等，當(dāng)然也有要求比較簡(jiǎn)單的，比如新辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照+上下游合同+流水等等。3.抵押經(jīng)營(yíng)貸的辦理流程申請(qǐng)抵押經(jīng)營(yíng)貸款-->提交房屋產(chǎn)權(quán)證、個(gè)人資料、公司資料進(jìn)行評(píng)估-->簽抵押合同-->銀行審批-->辦理抵押登記手續(xù)-->銀行放款。了解完抵押經(jīng)營(yíng)貸的基本情況，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)就算要辦理抵押經(jīng)營(yíng)貸也不是特別容易，這其中需要進(jìn)行很多準(zhǔn)備工作。再來(lái)看看抵押經(jīng)營(yíng)貸用于購(gòu)房的主要操作模式：1.購(gòu)買二套房，通過(guò)抵押首套房獲取7成資金，用于二套房購(gòu)房資金，對(duì)二套房金額更高的可以降低二套房貸款金額。2.全款購(gòu)房后做抵押貸款，獲得較低利率，之前說(shuō)過(guò)，目前的利率可以低至3.6%上下，再加上部分貸款還可以獲得政府貼息。對(duì)于第一種的操作基本屬于購(gòu)買改善型住房，當(dāng)然也有投資保值的目的，這種操作風(fēng)險(xiǎn)較低，而且可以降低二套房的購(gòu)房門檻。而第二種操作模式就需要對(duì)整個(gè)環(huán)節(jié)有清晰的認(rèn)識(shí)，畢竟很多全款購(gòu)房是采用墊資的方式完成拿房，而市場(chǎng)的墊資成本基本都是0.1%-0.15%/天，所以一旦操作不當(dāng)，可能導(dǎo)致墊資周期過(guò)長(zhǎng)，到時(shí)候就入不敷出了。特別是新房要下房產(chǎn)證的時(shí)間上往往會(huì)很長(zhǎng)，特別不適合進(jìn)行墊資拿房。現(xiàn)在看來(lái)抵押經(jīng)營(yíng)貸被用于房產(chǎn)炒作也是有一定困難的，目前之所以被一些人用于炒房，主要是由于貼息后利率降幅較大，于是冒著很大的風(fēng)險(xiǎn)在進(jìn)行這種操作，但從總量上講也不會(huì)太多。4月22日下午，在深圳舉行的一場(chǎng)新聞通氣會(huì)上，央行深圳中心支行表示，深圳存在個(gè)別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購(gòu)置房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的情況，但規(guī)模占比很小。深圳福田銀座村鎮(zhèn)銀行股份有限公司：沒(méi)有出現(xiàn)客戶全款買房，然后用新購(gòu)房產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的情形。招商銀行股份有限公司深圳分行：2020年，共發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款3筆，均已提前收回違規(guī)貸款。中國(guó)銀行股份有限公司深圳市分行：今年沒(méi)發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房市的情況，也尚未向相應(yīng)機(jī)構(gòu)上報(bào)“貼息客戶清單”，不存在貼息資金進(jìn)入房市的情形。上海銀行股份有限公司深圳分行：自查結(jié)果未發(fā)現(xiàn)有小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。當(dāng)然，以上數(shù)據(jù)可能存在一些誤差，很多城市的抵押經(jīng)營(yíng)貸都被要求暫緩放款，但從大環(huán)境看，抵押經(jīng)營(yíng)貸依然會(huì)存在，只是管理上會(huì)更嚴(yán)格而已。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是指銀行向經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的法人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，還款來(lái)源包括但不限于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入的貸款。其次借款人以抵押貸款的方式申請(qǐng)的，專門用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的貸款經(jīng)營(yíng)性抵押貸款就是借款人以抵押貸款的方式申請(qǐng)的，專門用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的貸款，申請(qǐng)人一般為企業(yè)的法人、股東或是高級(jí)管理者，貸款資金可用于購(gòu)買設(shè)備、原材料或擴(kuò)建廠房等，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性抵押貸款一般需要提供企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，貸款的期限通常不超過(guò)5年，最低貸款利率一般按貸款基準(zhǔn)利率上浮20%執(zhí)行。經(jīng)營(yíng)貸是以企業(yè)為主體，并以個(gè)人房產(chǎn)做為資產(chǎn)抵押給銀行，用于該企業(yè)經(jīng)營(yíng)，銀行明文規(guī)定不得用途：投資，買房、放貸等其他非法用途，貸款需要提供合理的《購(gòu)銷合同》，貸款放款會(huì)通過(guò)借款人的賬戶發(fā)放到第三方收款公司賬戶，如果銀行監(jiān)測(cè)到貸款回流貸款會(huì)被提前收回。通常在實(shí)戰(zhàn)操作中，經(jīng)常會(huì)遇到以下情況：1、借款企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍存在銀行不認(rèn)可的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，一般包括：投資管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、放貸等。2、循環(huán)貸款過(guò)程中（每年需要?dú)w還一次本金的貸款產(chǎn)品），借款主體企業(yè)，出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)異?；蛟V訟。3、借款用途不是用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，借款人把資金通過(guò)第三方賬戶回流到自己或者直系親屬名下的銀行卡里。

抵押貸款都有經(jīng)營(yíng)性嗎？

您好，現(xiàn)在銀行有經(jīng)營(yíng)性的抵押貸款，需要您的企業(yè)成立2年以上，具體的電話聯(lián)系，聯(lián)系方式見(jiàn)用戶名

企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款與抵押消費(fèi)貸款啥區(qū)別 ?

1、企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款：借款是用來(lái)企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的，用于購(gòu)買生產(chǎn)資料；2、抵押消費(fèi)貸款：是抵押借款的一種，用于個(gè)人消費(fèi)，如購(gòu)買大型家電等。

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